[부동산] 영업용 부동산과 창업자 그리고 권리금

영업용부동산의 용어는 상가부동산에서 소유주와 세입자와의 구분에서 나오는 용어이다.

즉. 소유자 입장에서는 수익형부동산이고, 세입자 입장에서는 영업용부동산이라고 구분 짓는다. 굳이 구분을 주는 이유는 무엇일까  그것은 상가부동산과 관련된 계약의 종류를 보면 이해 할 수 있다.

처음 일반투자자가 상가를 부동산공급업자에게서 분양을 받을 때는 분양계약이며, 그 분양받은 상가를 타인에게 매매를 할 때는 매매계약이며, 그 소유주와 세입자의 계약은 임대계약, 마지막으로 세입자(양도자)와 세입자(양수자)간의 계약을 권리매매계약이라 한다.

즉, 권리매매에서 구분되어지는 부동산이 영업용부동산인 것이며 여기에는 법적으로는 인정받지 않지만 현실적으로 존재하는 권리금이라는 것이 존재하기 때문이다.

처음 창업을 하려는 신규 창업자가 처음으로 맞닥뜨리는 가장 큰 벽 중의 하나가 권리금 인 것이며 실제로 잘못 이해를 하는 통에 선의의 피해가 일어나기도 한다. 오늘 지면을 통해 이야기 하고자 하는 것은 권리금에 대한 바른 이해를 통해 합리적인 권리매매가 이루어져 선의의 피해자가 없길 바라고자 하는 의미에서 글을 쓰고자 한다.

권리금의 종류는 3가지로 분류한다. 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금,,,

바닥권리금의 형태가 나타나는 곳은 2군데서 나타나는데, 우선 신규분양 받은 곳에서 분양주나 부동산관계자들이 좋은 입지를 강조하며 권리를 주장하는 형태가 있고, 다른 하나는 기존 장사하는 매장에 신규창업자가 새로운 업종으로 창업을 위하여 임대기간이 끝나지 않았는데도 바닥권리금의 형태, 일명 자릿세를 주는 것이다.

다음은 시설권리금과 영업권리금인데, 이것이 일반인이 흔히들 알 고 있는 권리금의 형태이다. 시설권리금은 말 그대로 시설비를 의미하며, 영업권리금은 그동안 “영업을 해오며 자리를 잡았다.”는 또는 “잡아가고 있다.”는 것을 이유로 요구하는 것이다. 전화번호, 전단지등이 포함되어 있다. 창업자 입장에서는 이렇게 용어를 정리하면 될 것이나, 그럼 이러한 기준을 가지고 현실적으로 어떻게 적응하면 큰 피해를 입지 않게 될 것인가?

우선 명심해야 될 것은 이러한 용어는 법적으로는 인정이 되지 않지만 현실적으로는 존재한다는 것이다. 그러면 이러한 용어와 구분은 누가 정한 것일까  아니 누구 입장이 많이 반영된 것일까  양도자 입장일까  양수자 입장일까?
결론부터 말하자면 양도자 입장이 많이 반영된 것이다.

이 말은 창업자(양수자)입장에서는 참조만 할 뿐 그것에 너무 휘말리지 않으면 크게 낭패를 보는 일이 적어질 것이다.
그럼, 창업자는 어찌 해야 할까  결론은 가치와 가격의 구분이다.

창업자분들이 처음 실패를 많이 보는 이유는 가치를 쫓지않고 가격을 쫓아가기 때문에 실패를 한다. 가격은 권리금이라 생각하면 쉬운 의미인데, 가치는 무엇일까?

여기서 말하는 가치란, 단적으로 말하면 수익률이다.
즉, 임대보증금과 권리금을 포함해서 인수를 한 후에 발생되어질 또는 확인되어지는 예상매출을 가지고 경상이익과 영업이익을 따지고 월 수익률을 따져봐서 가치가 있으면 진행하고 가치가 떨어지면 투자비용 즉, 권리금을 많이 깎으면 되는 것이다.

무조건 권리금이 얼마이므로 “본인이 그 권리금을 낼 수 있다 없다” 를 가지고 판단하면 무조건 실패하는 것이다. 왜냐하면 양도인 입장에서는 무조건 많이 받기를 원하기 때문이다.

창업자 스스로 본인의 인건비를 정하고 그 외 수익으로 얼마만큼의 수익률을 원하는지를 따지고, 특히나 중요한 것은 권리금의 회수율이 얼마나 빠른지를 체크해봐야 한다. 자칫 자본의 잠식이 일어날 수 있기 때문이다.

모든 투자자산이 그렇지만 영업용부동산은 특히나 가격을 쫓지 말고 본인의 기대수익률을 기준으로 지불해야 할 권리금을 조정해야 한다.

그 이전에 본인의 재무상태를 면밀히 체크하여 창업에 관련한 투자자산이 전체자산에 차지하는 비율이 어떠한지 적정성여부를 체크해 봐야하고, 그런 연후에 창업투자자산에 투자해서 하나의 창업대상이 선정이 되면 그에 따른 창업비용과 기대수익률을 전문가와 체크한 후 적극적인 매수 작업을 하여야 할 것이다. 이러한 모든 일련의 과정을 혼자서 하려하지 말고 전문가와 상의하기를 바라는 바이다.

www.yurit.net 전속상담위원 김창완 기자 (bujamaker@nate.com)