“투기는 막고 능력 있는 무주택자는 집 살 수 있게”…임대 넘어 자산형성 사다리 복원해야

청년 주거정책의 방향을 ‘공공임대를 얼마나 공급할 것인가’에서 ‘능력 있는 청년이 어떻게 자기 집을 살 수 있도록 할 것인가’까지 확대해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

 

특히 서울 강남의 고가·과열 주택시장과 서울 강북, 경기, 인천 등 광범위한 실수요 시장을 사실상 하나의 규제 논리로 묶는 방식에서 벗어나 무주택 여부와 실거주, 주택가격, 소득 및 상환능력에 따라 주택금융 규제를 차등 적용해야 한다는 주장이다.

 

국가데이터처 가계동향조사 마이크로데이터를 분석해 15일 보도한 내용에 따르면 올해 2분기 가구주가 39세 이하인 약 495만 가구 가운데 주택을 소유한 가구는 142만7755가구, 28.8%에 그쳤다.

 

반대로 무주택 청년가구는 352만3775가구로 71.2%에 달했다.

2019년 2분기 35.7%였던 청년가구 주택 보유 비중이 7년 사이 6.9%포인트 떨어진 것이다.

 

집은 없어졌는데 주거비는 더 늘었다

 

더 큰 문제는 청년들이 집을 소유하기 어려워진 사이 주거비 부담까지 급격하게 증가했다는 것이다.

 

보도에 따르면 39세 이하 가구의 평균 주거용 전용면적은 2019년 2분기 55.62㎡에서 올해 2분기 54.11㎡로 2.7% 감소했다.

 

반면 같은 기간 주거·수도·광열비 지출은 41.2% 증가했고 이자비용은 무려 101.5% 늘었다. 두 비용을 단순 합산한 지출 증가율은 55.3%로 전체 가계지출 증가율 27.5%의 약 두 배다.

 

더 좁은 공간에서 살면서 주거에 들어가는 돈은 더 많아진 셈이다.

 

30대의 부채 부담도 커졌다. 차주당 평균 주택담보대출 잔액은 2021년 1억6053만원에서 올해 2분기 말 2억3419만원으로 45.9% 증가한 것으로 보도됐다.

 

이 같은 현상을 청년들이 무리하게 빚을 내기 때문이라고만 해석해서는 곤란하다. 주택가격 상승 속도를 청년층의 소득과 자산 증가 속도가 따라가지 못하면서 같은 집을 구입하는 데 필요한 자기자본과 대출금 자체가 커졌다는 측면도 함께 살펴봐야 한다.

 

공공임대 10만6000가구도 필요하다…그러나 그것만으로 충분한가

 

정부도 청년 주거불안에 대응해 공공임대 공급 확대를 추진하고 있다.

기사에 따르면 정부는 내년 공공임대주택 사업에 약 18조원을 투입해 10만6000가구를 공급할 계획이다. 대학 인근에는 청년 특화 임대주택 공급 확대도 추진한다.

 

필요한 정책이다.

 

그러나 청년주거정책이 ‘청년에게 저렴한 임대주택을 제공한다’는 단계에서 멈춰서는 안 된다.

 

일해서 소득을 얻고 저축해 종잣돈을 마련한 청년, 신혼부부, 무주택 가구 가운데 원리금을 충분히 갚을 능력이 있는 사람에게는 자기 집을 살 수 있는 금융 사다리도 열어줘야 한다.

공공임대는 주거 안전망이고, 자가 구입 기회는 자산형성 사다리다. 둘 중 하나를 선택할 문제가 아니라 두 정책을 동시에 추진해야 한다.

 

강남 집값 잡겠다고 강북·경기·인천까지 묶어야 하나

 

이 때문에 주택금융 규제도 지역과 가격을 보다 정교하게 구분하는 방식으로 개편할 필요가 있다.

 

서울 강남·서초·송파 등 가격 과열 가능성이 높은 핵심 지역과 초고가 주택에 대해서는 투기수요와 과도한 레버리지를 억제하기 위한 별도 규제를 유지하거나 강화할 수 있다.

 

그러나 상대적으로 주택가격이 낮은 서울 강북권과 경기·인천 등까지 동일한 논리로 금융 접근성을 제한하는 것은 다시 검토할 필요가 있다.

 

정책의 기준을 ‘서울이냐 수도권이냐’에서 ‘투기인가 실수요인가’로 바꾸자는 것이다.

특히 무주택자가 실제 거주할 목적으로 주택을 구입하고 안정적인 소득과 상환능력을 증명한다면 보다 높은 LTV를 적용하는 차등형 주택금융제도를 검토할 만하다.

 

구체적으로 다음과 같은 정책 모델을 생각해볼 수 있다.

 

※ 위 LTV 수치는 현행 정부 정책이 아니라 실수요자 금융 접근성 확대를 위한 정책 제안 모델이다.

 

LTV는 풀되 ‘갚을 능력’은 철저하게 보자

 

규제 정상화가 모든 사람에게 집값의 70~80%를 무조건 빌려주자는 의미여서는 안 된다.

오히려 핵심은 LTV와 상환능력 심사를 분리해서 정교하게 보는 것이다.

 

무주택자가 10억원 이하 주택을 실제 거주 목적으로 구입하고 안정적인 근로·사업소득이 있어 원리금을 감당할 수 있다면 금융기관이 충분히 심사한 뒤 대출 한도를 확대할 수 있도록 해야 한다.

 

반면 소득에 비해 지나치게 많은 빚을 내거나 단기간 시세차익을 목적으로 하는 거래, 갭투자, 다주택 투기수요 등에 대해서는 엄격한 규제를 유지하면 된다.

 

“대출을 많이 해주자”가 아니라 “갚을 능력이 있는 실수요자에게 집 살 기회를 주자”는 접근이다.

 

352만 무주택 청년에게 임대만 이야기할 수 없다

 

39세 이하 무주택 가구가 352만 가구를 넘어섰다는 통계는 청년주거정책에 상당히 무거운 질문을 던진다.

 

정부가 공공임대를 아무리 확대하더라도 모든 무주택 청년이 공공임대에 입주할 수도 없으며, 모든 청년이 임대주택에서 계속 살기를 원하는 것도 아니다.

 

직장을 얻고 결혼하고 아이를 낳으면서 더 넓은 주택으로 이동하고 싶은 청년도 있다. 소득이 올라 대출금을 충분히 상환할 수 있는 사람도 있다.

 

그런 사람에게 필요한 것은 또 하나의 임대주택이 아니라 ‘내 집을 살 수 있는 기회’일 수 있다.

 

주택 구입은 주거 안정뿐 아니라 중산층 자산형성과도 연결된다. 젊은 세대가 노동소득을 저축하고 금융을 이용해 주택을 마련한 뒤 장기간 원리금을 갚아 자산을 형성하는 통로 자체가 지나치게 좁아진다면 세대 간 자산격차는 더욱 확대될 가능성이 있다.

 

“투기는 막고, 실수요자의 사다리는 열자”

 

결국 청년주거정책은 두 개의 레일을 동시에 깔아야 한다.

소득과 자산이 부족한 청년에게는 공공임대와 주거비 지원을 강화하고, 일정한 자기자본과 소득·상환능력을 갖춘 청년에게는 내 집 마련 금융을 제공해야 한다.

 

서울 강남 핵심 과열지역과 초고가 주택은 철저하게 관리하되 서울 강북과 경기·인천 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에서는 무주택 실수요자의 금융규제를 과감하게 정상화하는 방안을 검토할 시점이다.

 

청년 10가구 가운데 7가구 이상이 무주택이라는 통계 앞에서 정책이 던져야 할 질문도 달라져야 한다.

 

“청년에게 임대주택을 몇 채 더 공급할 것인가”만 물어서는 부족하다.

“일하고 저축하고 대출을 갚을 능력이 있는 청년이 자기 집을 사는 길까지 왜 막혀 있어야 하는가”를 함께 물어야 한다.

 

강남의 투기는 잡아야 한다. 그러나 강남 집값을 잡겠다고 강북·경기·인천의 청년과 무주택 실수요자가 집을 살 기회까지 잡아서는 안 된다.

 

투기는 막고, 실수요자는 풀자.

 

그것이 청년에게 임대주택뿐 아니라 ‘내 집 마련의 희망’과 ‘자산형성의 사다리’를 돌려주는 주택정책의 다음 단계가 될 수 있다.

 

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