거주용부동산의 이해와 중산층의 붕괴로 인한 사회의 양극화

중산층의 붕괴는 사회 전반적인 경기저하를 이유로 들 수 있겠지만, 재무전문가의 시각으로 볼 때 ‘중산층의 각 가정의 위태로운 자산구조형태’와 ‘불균형한 개인 소득분배’, ‘체계적이지 않은 소비지출’에서 찾아 볼 수 있을 것이다. 그중에서도 가장 영향이 큰 ‘위태로운 자산구조형태’를 다뤄 보도록 하겠다.

한 가정의 자산에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 일반적으로 금융자산 보다는 부동산자산일 것이다.

여기서 말하는 부동산 자산은 투자자산에 한정되는 것이 아니라, 실제 거주에 사용되는 자산, 즉 전세보증금 등도 포함된다.

이처럼 총자산에서 부동산자산이 가장 큰 비중을 차지하므로 재무적인 관점에서 바라볼 때 부동산 자산은 아주 중요한 부분이며, 특히 거주용 자산에 대하여 섬세한 고찰이 필요하다.

이러한 고찰이 선행 돼야 하는 이유는, 자칫 먹고사는 문제 때문에 집을 처분하든지 또는 전세 보증금 대출 등을 이용하는 등 극히 위험한 선택을 해야 하는 지경에 이르기 쉽기 때문이다.

일반적으로 그런 목돈이 드는 것은 창업자금이 대부분이다.

그럼 거주용부동산의 정확한 개념을 알기위해 용어정리부터 해보자.

집을 소유한 사람이 은행에서 대출을 받을 때 흔히 ‘차입자’라 하고, 은행 측을 ‘대출자’라 한다.

모든 이가 알고 있는 내용 일 것이다.

그럼 이러한 용어는 어떤가  지분투자자, 저당투자자, 임차자, 정부, 기타 참여자.

이러한 분류는 부동산학에서 쓰는 용어로 부동산투자 분석시 ‘부동산시장 참여자’를 지칭할 때 쓰는 용어이다.

임차자와 정부는 알 것이고, 기타 참여자란  부동산중개인, 감정평가사, 회계사등 대상부동산을 중심으로 구성된 의사결정주체의 의사결정을 지원하는 역할을 하는 사람들을 지칭한다.

그러나 진짜 주목해야 할 것은 소유자를 ‘지분투자자’라 한다는 것이다.

지분투자자란  대상 부동산에 직접적으로 투자를 하여 소유권을 획득하는 주체로서 일반투자자(일반소유자)를 말한다.

그럼 ‘저당투자자’는 은행을 말한다는 것을 쉽게 알 수 있을 것이다.

그럼 정리해보자.

“A라는 사람이 5억짜리 아파트를 살 때 B라는 은행을 통하여 50%는 대출을 받아서 샀다.”고 가정 해보자.

A가 50% 지분투자자이고, B는 저당투자자 이다.

B를 소유권을 가지지 않았기 때문에 구분을 주기위해 저당투자자라 했지만, 한쪽이 50%지분을 가지고 있다면 나머지 50%지분은 다른 쪽에서 가진다는 것은 누구나 알 수 있을 것이다.

그런데 등기부상의 갑구에 A의 소유로 했다는 이유로 100%지분에 대한 취.등록세와 재산세등을 부담하지만,

B는 50%지분을 가지고 있음에도 불구하고, 취.등록세와 재산세등은 내지않으면서(당연한 이야기지만) 저당투자자라라는 이름으로 소유권 못지 않는 권리를 갖고 있는 것이다.

각각의 권리를 살펴보면 이렇다. A에게는 사용권과 처분권이 있는 것이고, B에게는 이자라는 명목으로 사용대가를 받는 것이다. 그런데 B는 처분권이 없는 대신 채권최고액 이라는 이름으로 120%이상의 근저당설정을 통하여 권한을 보호받으며, 그에 그치지 않고 수익이 생기지 않을 때는(즉, 연체등의 사유) 임의처분을 할 수 있는 임의경매권이 있는 것이다.

물론 연체한 이자와, 경매비용 등은 120%채권 최고액에서 정리되므로 거의 손해가 없는 것이다.

즉, A의 처분권은 고유의 권한이 아니라는 말이다.

결국 A에게 남는 고유의 권한은 사용권에 한정되었다 해도 무리는 아닐 것이다.

정리하자면 대출을 통한 거주용 주택구입은 개인소유가 아니고 나의 지분이 얼마 있는 가로 결정되는 공동소유 인 것이다.

물론 거주용 부동산을 투자의 수단으로 혼용할 경우에는 레버리지효과 차원에서 달리 해석 할 수 있으나,

단순 거주용인 경우에는 레버리지효과가 아닌 사용자산에 대한 사용세 인 것으로 보면 이해가 될 것이다.

자 그럼 이런 식으로 해석하면 너무 억측일까 

B의 소유로 되어있는 주택에 A가 2억5천만원을 내고 사용할 수 있는 권한과 처분할 수 있는 권한을 사고,

대신 B에게 사용하는 댓가를 지불하는 것이라면,,,,

창업자가 프랜차이즈 가맹창업을 할 때 보증금과 가맹비와 인테리어등의 비용을 내고 창업을 하고, 매달 로얄티와 식자재등의 사용료를 본사에다 지불하는 구조와 웬지.... 창업이야 그 이상의 월등한 수익을 내면 되지만, 거주용부동산은 순수 거주용으로만 쓰기에 2억5천은 분면 적지 않은 금액이다.

위의 개념을 정립시키고 이해 시키려는 이유는 다음과 같다. 은행의 재무적인 입장에서는 ‘대출 해준 주택’이란 대출은행의 수익을 창출하는 하나의 수익모델이며, 수익형 부동산인 것이다. 그러나, 개인의 입장에서 보면 5억 기준으로 2억5천(세금 포함하면 더 될 것이다.)을 투자하였음에도 불구하고 수익이 아닌 매달 사용료를 내는 소비형 자산인 것이다.

‘중산층의 위태로운 자산구조’가 바로 이러한 형태인 것이다.

사용자산에 대한 사용료 등을 충분히 낼 수 있는 투자자산의 잉여소득(이를 소득이득이라 한다.)이 있다면 괜찮지만, 매달 발생되는 근로소득을 통하여 지불한다면 재무적으로 심각한 불안요인이 되는 것이다.

향후 창업 등의 큰 비용이 들어가는 일이 생기면 무척이나 위험한선택을 해야 하기 때문이다.

이렇듯 투자포트폴리오 못지않게 자산분배 포트폴리오 역시 아주 중요한 이유가 거주용부동산의 이해에서 출발하는 것이다.

지금 당장 나의 자산분배 포트폴리오는 어떤가  투자자산과 사용자산의 비율, 그리고 투자자산에서도 부동산투자자산과 금융자산의 비율등을 따져봐야 할 것이다. 불안요인이 있다면 전문가와 상담하여 포트폴리오를 새롭게 짜기를 권하는 바이다.

내외신문 김창완 기자

www.KFFL.kr 한국가계재무연구소장