문재인 정부의 대표적인 정책 실패 사례는 주택가격 폭등일 것이다. 23차례에 걸친 부동산 대책 발표에도 불구하고 아파트값은 현재도 고공행진 중이다. 고위 공직자들의 부동산 투기대열 합류와 LH공사의 불법행위가 언론에 보도되면서, 문재인 정권은 상당한 이미지 타격을 받았다.

대한민국 헌법 제34조에, 국가는 모든 국민이 인간다운 생활을 누릴 수 있도록 사회보장과 사회복지를 증진할 의무가 있다고 규정돼 있다.

유럽 다수의 복지 선진국들은 주택문제를 복지 차원에서 접근해, 임대주택 보급 등을 비롯한 다양한 정책을 통해 주거복지 향상에 힘을 쏟고 있다. 우리의 현실과는 사뭇 다르다.

우리와 비슷한 시기에 아시아권에서 민주국가로 출범한 싱가폴의 경우, 전 국민의 91%가 자가 보유 주택에 살고 있다. 1966년 토지수용법을 제정해 전 국토의 90%를 국유화하고, 주택개발청이란 기구를 통해 전 국민이 주택을 저렴하게 구입할 수 있는 다양한 정책을 시행한 결과다. 2019년 기준 싱가폴 인구의 81%가 주택개발청에서 공급한 주택을 매입했다고 하니 부럽기만 하다. 싱가폴은 리콴유 전 총리가 국가 출범 초기부터 주택문제를 복지정책의 일환으로 접근한 결과다.

박정희 정권은 주택정책을 중요한 경제 활성화 수단으로 활용했다. 이후 역대 정권도 정도의 차이만 있을 뿐 주택정책에 관해서는 큰 틀에서 다르지 않았다. 재벌을 비롯한 건설 대기업들이 이처럼 돈 벌기 좋은 기회를 놓칠 리가 없었을 것이다. 정경유착 등의 부작용이 극성을 부린 결과, 우리의 부동산과 주택 시장의 이상 과열 현상은 바로잡기가 불가능할 정도까지 이르게 됐다. 일본 토건 경제 전철을 여과 없이 받아들인 것이, 이제는 우리 경제의 커다란 족쇄가 된 것이다.

주거복지 문제를 해결할 방안은 없는지 살펴보자.

진보정권 기간 중 집값 유독 많이 올라

지난 6월 23일 경제정의실천시민연합(경실련)은 자체 조사한 결과, 문재인 정부 4년간 서울 주요 아파트값이 93% 급등했다고 발표했다. 정부가 서울 아파트 값 상승률이 17%라고 주장하는데, 이는 현실과 동떨어졌다는 것이다.

경실련은 구체적인 사례로, 강남구 ‘은마 아파트’는 3.3㎡당 시세가 3828만원에서 7151만원으로 87% 올랐고, 도봉구 ‘창동 동아 아파트’는 3.3㎡당 가격이 1298만원에서 3123만원으로 140% 뛰었다고 주장했다.

경실련이 공개한 자료에 따르면, 김영삼 정부 이후 서울 아파트값은 노무현 집권 기간 중 93%로 가장 많이 상승했고, 김대중 정부 73%, 박근혜 정부 27%, 김영삼 정부 26% 올랐다. 이명박 정부 집권 기간 중 서울 아파트값은 오히려 13% 떨어졌다고 밝혔다.

아직도 아파트값 고공행진 추세가 꺾이지 않고 있어, 문재인 정권은 역대 정권 중 아파트 가격 상승률 최고 기록을 달성했다는 꼬리표를 달게 될 것이다.

진보정권은 서민 생활 안정을 중요시하고 있는데, 진보 정부 집권 기간 중 집값이 가장 많이 올랐다는 지적에 할 말을 잃게 됐다.

문재인 정부의 부동산 정책 실패의 궁극적 원인

문재인 정부 출범 초기에, 당시 조국 민정수석은 2018년 3월 21일 청와대 춘추관에서 열린 기자회견을 통해 대통령 개헌안을 발표했다. 발표 내용 중, 토지 공개념을 구체화하기 위해 현행 헌법 122조에 ‘토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한 또는 의무부과를 할 수 있도록 해야 한다’고 주장했다.

하지만, 토지 공개념 주장은 당시 청와대와 당정협의를 거친 사안이었지만, 조국 전 장관 낙마 이후 청와대 참모, 민주당 인사 또는 정부 관료 중 누구도 토지 공개념에 대해 일언반구 이야기를 꺼낸 적이 없다.

문 정부에 몸을 담고 있는 몇몇 고위직들이 여론에 밀려 마지못해 집을 파는 시늉만 냈고, 대다수가 배 째라 하고 버텼던 상황을 상기하면, 당시 조국 전 장관은 집권세력 내부에서조차 밉상 취급을 받고 있었던 것으로 추정된다. “열 길 물속은 알아도, 한 길 사람 속은 모른다”는 옛 속담이 이런 경우를 두고 나온 말일 게다. 그만큼 정치인들의 포커페이스에 숨겨진 속내를 알아차리기 어렵다.

문재인 정부 출범 초인 2017년 12월 13일 국토부와 기재부는 합동으로 부동산대책을 발표했다.

‘임대주택자로 등록하면 양도소득세는 전액 또는 70% 감면, 임대소득에 대한 세금은 70~75%를 감면, 임대소득이 1333만원 이하인 경우 소득세 면제, 보유세(종합부동산세)도 합산에서 배제, 취득세와 재산세도 면제 또는 대폭 감면, 건강보험료도 80% 감면 등의 혜택을 제공하겠다는 것이었다.

박근혜 정부 시절 최경환 장관은 ‘빚내서 집 사라’는 정책으로, 2014년 7월 8일 발표한 ‘주택임대차시장 선진화 방안’ 보다 훨씬 파격적인 것이었다. 민주당은 박근혜 정부의 ‘빚내서 집 사라’는 정책 대해 엄청난 비난을 퍼부었는데, 오히려 한 발 더 나갔다.

당시 전문가들은 ‘이게 뭐지?’ 하면서, 고개를 가로저었다. 우려는 현실로 드러났다. 집값 잡기가 아니라 부동산 시장의 투기장화를 불러 왔다. 가진 자들에게 모두 나서 다주택자가 되라는 강한 메시지를 준 것이다. 이후 수 십 만 채의 집이 그들 손에 넘어갔다. 당시 정동영 의원은 ‘30명이 1만채 이상의 주택을 소유’ ‘1인당 평균 367채 주택 소유“라는 기사 제목이 실상을 말해 주고 있다. 부동산에 큰 관심이 없던 일반인까지도 갭 투자자로 나서도록 독려했다. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 변수인 M2가 3천조에 달하고 있었고, 부동자금 규모가 역대 최고 수준이었고, 초저금리 수준이라는 시장 환경을 무시한 것이다. 일본의 잃어버린 20년이 시작되기 직전의 부동산 광풍을 불러온 것과 같은 환경을 조성해 준 것이다.

김현미 장관의 문 정부 초기 “다주택자들이 여분의 주택을 팔지 않고는 못 배기도록 하겠다”는 주장은 빛을 잃었다. 이후 문재인 정권이 아무리 강력한 수요 억제 정책을 발표해도 아무 소용도 없었다. DTI나 LTV 등의 금융규제나 세금 폭탄을 퍼부어도 시장에는 먹혀들지 않았다. 아파트 투기세력을 잡겠다고 실시한 모든 수요 억제 정책이 실패한 것이다.

걷잡을 수 없는 집값 상승에 놀란 정부는 주택임대 사업자에 베풀었던 혜택을 소급 적용하는 초헌법적 조치까지 취했지만, 정부에 대한 신뢰가 땅에 추락한 상태에서 발표한 후속 부동산 정책은 모두 백약이 무효 된 것이다.

부동산 가격 폭등은 망국적 현상

2018년 국민대차대조표상 우리나라 전체 재산은 GDP 총액의 8배로 세계 최고 수준이다. 우리나라의 전체 재산 중 부동산이 차지하는 비중은 85.5%이다. 살인적으로 부동산 가격이 비싸다는 일본의 77.4%보다 높은 수준이다. 우리나라의 땅값이 다른 나라에 비해 상대적으로 너무 비싸다.

그런데, 이렇게 많은 부동산을 누가 가지고 있을까  MB정부시절 기획재정부 장관을 역임한 전 강만수 장관은 ‘현장 경제 30년’이란 저서를 통해, 우리나라의 부동산 지니계수가 0.9에 달한다는 주장을 제기했다. 경제부총리까지 지낸 사람의 주장이니 터무니없는 주장은 아닐 것이다. 보통 지니계수는 0.4가 넘으면 불평등 수준이 심각한 정도이고, 0.5가 넘으면 아주 심각한 불평등 상태로 간주한다. 우리나라의 부동산 지니계수가 0.9라는 주장이 사실이라면, 우리의 부동산 보유 편중 현상은 전 세계적으로 찾아보기 어려울 정도로 심각한 수준으로, 망국적 현상일 것이다. 정부는 부동산 지니계수 등을 비롯해 부동산 양극화 통계를 발표하지 않고 있으니, 그 이유를 알 수가 없다.

최근 강남 아파트가 평당 1억원에 거래됐다는 언론 보도가 나왔다. 부동산 가격의 폭등은 일부 재력가를 제외하고는 누구에게도 도움이 되질 않는다. 1주택 소유자는 집값이 올라야 보유세만 늘어날 뿐이다. 집값 상승은 미래 세대의 부를 현세대가 약탈하는 것이다. 청년층의 결혼 기피 현상과 아이를 낳지 않는 저출산 현상을 초래한다. 서민들은 쥐꼬리만큼 오른 월급으로 전월세 인상을 감당하기 힘들어 살고 집에서 쫓겨날지도 모른다는 절박함에 밤잠을 이루지 못하게 만든다. 중소기업이나 자영업으로 건전한 기업 활동을 영위해온 사람들에게는 허탈감만 안겨줄 뿐이다. 자칫 부동산 거품이 꺼지는 현상이 나타날 경우, 우리 경제 전체는 극심한 혼란에 빠지게 될 것이다. 일본의 잃어버린 20년 악몽을 우리라고 피해갈 수 있을까 

주택 부족 현상은 일시적 현상

수도권 아파트 가격의 급등 현상은 단기적 수급불균형 때문에 발생한 것이다. 수도권 주택 용지가 부족해 공급이 수요를 감당하지 못하는 현상이 나타나고 있지만, 이는 분명히 일시적인 현상일 것이다.

먼저 주택 수요측면을 보자. 생산가능인구(15~64세)는 지난 2018년(3746만명) 정점을 찍고 줄어드는 추세다. 사망자 수가 출생아 수를 앞서 인구가 자연 감소하는 데드크로스(Dead cross) 현상이 나타나고 있다. 하지만, 1인 가구 수는 늘어나고 있다.

일본의 경우, 수십 년 전에 개발한 다마 신도시를 비롯한 신도시들이 황폐화되는 현상이 나타나고 있다. 동경 수도권은 빈집 문제로 몸살을 앓고 있다.

얼마 지나지 않아 우리가 겪게 될 상황이 될 것이 뻔히 예견됨에도 불구하고, 우리는 일본의 실패사례를 답습하고 있다.

문재인 대통령은 위기의 심각성을 감지하고, ‘발굴을 해서라도 추가로 공급 물량을 늘리라’는 주문을 했고, 경제부처는 조만간 공급확대 정책을 내놓고 있지만 녹록지 않은 실정이다. 태릉 골프장을 비롯해 노후 임대아파트의 용적률을 크게 높여 재건축하는 방법으로 아파트를 추가 공급하는 방안 등이 발표됐지만, 지역 주민의 반대로 난항을 겪고 있다.

공공용지 위에 30년 깔세 아파트를 짓자

아파트값의 대부분은 땅값이 차지하고 있다. LH 공사나 SH공사도 택지 공급가격 상승에 단단히 한 몫을 차지하고 있다.

수도권 집값을 잡으려면 단기간 내에 1인 가구 수요 충족을 위한 소형 아파트를 대규모로 공급해야 한다. 비싼 땅값 부담을 회피하려면, 국공유지를 활용해야 한다.

땅값 없는 주택을 건설한 공간은 무궁무진하다. 지하철 역사, 철로, 철도차량기지 등이 후보지가 될 수 있다. 서울시 여러 곳에 있는 유수지도 훌륭한 대안이 될 수 있다. 강남의 탄천이나 양재천 등의 하천도 후보지가 될 수 있다. 박근혜 정권 시절 마포구와 양천구 유수지 위에 임대아파트 건축을 시도했지만, 주민의 반대로 무산된 바 있다. 아마도 민관 합동의 부동산 카르텔의 암묵적 반대가 작용했을 것으로 추정된다.

유수지는 고성능 펌프가 설치돼 있어, 아무런 기능도 발휘할 수 없다. 아까운 땅을 골프 연습장 등의 체육시설이나 주차장으로 활용하는 것은 어리석은 일이다. 꼭 필요하다면, 주차장이나 체육시설 위에 아파트를 지어도 무방할 것이다.

수도권 외곽고속도로도 좋은 대안이다. 서울시는 현재 중랑구 북부간선도로 신내IC부터 중랑IC 구간 상부에 인공대지를 만들어 2025년 입주 예정인 신혼부부 등을 위한 주택 1천호를 건축하는 사업을 진행하고 있다. 하지만, 조성비용과 인근 부지 구입에 너무 많은 예산이 투입됐다. 하천 위에 아파트를 짓는다면, 공원을 조성할 필요도 없다. 아파트를 나서면 바로 하천 공원이 펼쳐있기 때문이다.

외국 사례도 살펴보면, 일본의 도쿄, 미국 보스톤 외곽도로 위, 독일의 아우토반 위, 프랑스나 네덜란드 등에서도 사례를 찾을 수 있다. 우리나라에도 전례가 있다. 미국에는 5성급 호텔이 고속도로 위에 자리 잡고 있다. 건축 기술의 발달로 소음이나 진동 등은 걱정할 이유도 없다.

금년 임대주택 표준건축비는 평당 544만원으로 12평 소형 아파트 건축비는 65백만원 정도면 충분하다. 입주 희망자가 재원이 부족하다면 국민연금으로부터 금리 3% 조건으로 대출을 받는 것도 가능하다. 30년 장기 깔세로 분양을 할 경우, 월 26만 원이면 원리금 상환이 가능하다. 30년이 경과 후 필요가 없으면 헐어 버리면 그만인 것이다.

한시적 주택 부족 문제 해결을 위해 수십 년 동안 수도권의 허파 기능을 담당해 온 그린벨트를 주택공급을 위해 해제하는 것도 잘못된 발상이다.

지하철 종점 등에 아파트 건축을 한다면, 출퇴근도 편리해 청년층들에게는 환영을 받을 것이다.

국회 입법조사처에 따르면, 땅값 없는 아파트 공급을 위해 기존 건축 관련 법률을 개정할 필요도 없다고 한다.

수도권 지자체장과의 협의를 통해, 공공용지를 장기 임대받아 당장이라도 조합주택 방식으로 사업추진이 가능할 것이다.

대선 후보들의 관심을 촉구한다.