동서울터미널 사태 2화
개발사(한진중공업)의 막무가내식으로 진행하면서 터미널내 소상공인들이 긴장감이 더해지고 있는 가운데 한진중공업(산업은행)과 이마트 자회사(신세계 동서울터미널pfv)와의 계약서 분석을 해봤습니다.
○ 소득세법에서는 오래 전부터 과세목적으로 영업권 또는 점포임차권의 양도로 발생하는 소득이란 용어가 등장하고 있었지만
- 정작 상가권리금이란 용어는 민법은 물론 상가건물임대차보호법에도 규정돼 있지 않았기 때문에
- 상가권리금 관련 법적 소송은 수십 년간 셀 수 없을 정도로 많았고,
- 하급법원의 판결도 오락가락했었습니다.
○ 급기야 대법원이 2002년 7월 26일 판결문을 통해
- "권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가"라는 정의를 내렸습니다.
○ 대법원 판결이후 상가임대차 보호법에 상가권리금이란 용어가 등장하기까지 무려 13년이나 걸린 셈인데,
- 소상공인의 오랜 기간 동안 존재했던 상가권리금 분쟁과 관련해
- 행정부나 국회가 13년 동안이나 눈을 감고 있었다는 점을 감안하면
- 행정부나 국회의 직무태만을 비난하지 않을 수 없습니다.
■ 사회자
○ 소장님,
- 상가권리금이란 용어가 법에 명시되면서
- 모든 상인들의 상가권리금이 보호받을 수 있게 된 것인지,
- 다른 문제점은 없는지 말씀해 주시기 바랍니다.
■ 이호연
○ 먼저 상가권리금은 무조건 보상받을 수 있는 것이 아니라,
- 상가임대인이 아닌 새로운 임차상인으로부터 지급받을 수 있는 길을 열어 준 것입니다.
○ 그런데, 상가건물 임대차 보호법 제 10조의 5에 규정된 상가권리금 예외조항이 문제입니다.
○ 제1항에는 임대차 목적물이 유통산업발전법에 규정된
- 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 적용을 제외하도록 규정돼 있습니다.
- 대형상가 푸드코트에서 장사를 하는 음식점이나 의류상들이 상가권리금을 주장할 수 없다는 점은 상식 밖이라고 생각됩니다.
- 또한, 백화점이나 대형마트에 입점한 상인들은 수수료 부담 때문에 심한 고통을 받고 있는데,
- 유통재벌의 입맛에 맞지 않으면 입주상인들은 권리금 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나야만 하는 것입니다.
- 이것은 유통대기업들의 집단 입법로비가 있었다는 것을 의심할 수밖에 없다고 봅니다.
○ 제2항에는 ‘국유재산법’에 따른 국유재산 또는 ‘공유재산 및 물품 관리법’에 따른 공유재산인 경우 적용을 제외하도록 규정돼 있습니다.
- 지하도 상가 임차인들이 대표적인 케이스라고 볼 수 있는데,
- 국가가 솔선수범해 경제적 약자인 소상공인들을 보호해 주어야 하는 것은 상식일 것입니다.
- 국가가 소상공인의 권리 보호를 외면하면서 민간의 건물 임대인에게만 부담을 떠넘기는 것은 사리에 맞지 않는다고 생각됩니다.
- 이로 인해 전국의 지자체의 지하도상가 입주상인에 대한 조례도 들쭉날쭉하고 있고,
- 상가권리금 관련 분쟁도 끊이질 않고 있는 실정입니다.
○ 왜 개정 상가임대차 보호법에 이런 내용이 들어가 있는지 알아보려고,
- 당시 국회 법제사법위원회 법안소위 속기록을 찾아봤는데
- 법 개정 당시 예외 인정에 대한 사유나 논리적 근거 등과 관련해 소위나 전체회의에서 단 한마디 논의도 없었습니다.
- 소상공인들로부터의 쏟아질 비난을 예상하고 변칙입법을 한 것이란 생각이 듭니다.
○ 어쨌든, 이런 독소조항은 당장이라도 폐지돼야 할 것입니다.
■ 사회자
○ 소장님,
- 저는 상가계약 갱신 청구권이 5년에서 10년으로 늘어난 것으로 기억하는데,
- 이것과 관련해 구제를 받을 방법도 없나요?
■ 이호연
○ 2018년 10월 16일 상가임대차보호법이 개정돼
- 계약기간이 5년에서 10년으로 연장됐습니다.
○ 하지만, 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 따라
- 재건축이 이루어지는 경우에는 적용을 배제하고 있어,
기존 임대차 기간동안 장사를 할 권리도 보호 받을 수 없는 것입니다.
■ 사회자
○ 소장님,
- 동서울터미널 비상대책위원장과의 인터뷰를 통해 비대위의 투쟁일지를 정리해보면,
- 2020년 1월 13일 임대회사 한진중공업 본사 앞에서
- 항의집회를 개최하고 현장에서 기자회견을 가졌고,
- 2020년 1월 15일에는 동서울 터미널 토지 소유주인 산업은행 본사 앞에서 항의 집회를 가졌고,
- 관계자들과 면담을 가졌다고 합니다.
○ 이런 움직임에 대해 한진중공업과 산업은행은 무대응 전략으로 일관하면서,
- 법대로 하자는 식의 배째라 식의 태도를 보이고 있다고 합니다.
○ 2020년 2월 7일에는
- 광진구 윤종장 부구청장과 면담을 가졌는데,
- 서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영지침에 따른 자치구 의견서 제출 절차를 적용해
- 광진구가 서울시와 사전협의 단계에서 임차인과 임대회사의 상생 대책을 반영해 달라는 의견서를 제출해 줄 것을 요청했다고 합니다.
○ 이에 광진구청은 2020년 2월 18일
-서울시에 동서울터미널 임차상인 상생 재건축 촉구 민원을 공식 요청했고,
-광진구청도 서울시 사전협의 절차에 공식참여해 줄 것을 요청했습니다.
○ 2020년 2월 20일 서울시는 한진중공업 앞으로
-상생 재건축 촉구와 관련해
- 임차상인과 광진구청 요청에 대한 협력적 대안을 검토해 달라는 공문을 발송했다는 것입니다.
○ 정치인들과의 면담도 여러 차례 가졌었는데,
- 2020년 2월 23일 민주당 김호평 서울시의회 의원과 면담을 가졌고,
- 2020년 4월 3일 당시 민주당 고민정 국회의원 후보와 거리면담을 가졌고,
- 2020년 7월 4일 국회에서 불법 재건축 규탄 기자회견을 가졌고,
- 2020년 7월 6일에는 민주당 을지로위원회와 면담을 가졌고,
- 2020년 7월 6일에는 민주당 고민정 국회의원과 면담을 가졌고,
- 2020년 8월 5일 서울시의회에 청원서를 제출했고, 면담신청을 했습니다.
○ 하지만 뾰족한 성과는 없었다는 것입니다.
- 정치인들은 언제나 그렇듯 면담 중에는 해결해 줄 듯이 감언이설을 하고 있지만,
- 돌아서면 그만이고 시간 끌기 작전을 통해 지쳐 나가떨어지기만 기다리고 있다는 생각입니다.
○ 비대위는 법정 소송도 벌이고 있는데,
- 2020년 6월 18일 동부지방법원은
- 화해조서 무효 청구 소송를 기각하고 강제집행 개시 결정판결을 내렸는데,
- 비대위는 이틀 후인 6월 20일 서울 동부지방법원 정문 앞에서 재판 결과에 대한 규탄 기자회견을 가졌다고 합니다.
○ 2020년 7월 1일 서울동부지방법원은 강제집행을 예고했고,
-2020년 7월 8일 이후 예고 없이 강제집행을 강행하겠다는 통보를 받았지만,
- 2020년 7월 15일 고등법원 합의부가
- 동부지방법원의 강제집행정지 결정을 내려 강제집행은 잠시나마 피할 수 있게 됐습니다.
○ 고등법원에서 11월 6일부터 고등법원에서 명도소송이 열릴 예정이라고 하는데,
- 비대위측 임차상인들은 고등법원에서 속전속결로 판결을 내리고,
- 강제집행에 대비해 극단적 투쟁까지 준비하고 있다고 합니다.
○ 다행히 정의당 소속 서울시 권수정 시의원이 서울시의회 시정감사를 추진하고 있어,
- 여기에 실낱같은 희망을 걸고 있다고 합니다.
○ 소장님,
- 그런데, 동서울 터미널의 소유주는 한진중공업인데,
- 언론에 산업은행과 이마트가 등장하는 이유가 무엇인지 설명해 주시기 바랍니다.
■ 이호연
○ 동서울 터미널 부지는 1989년 6월 9일 한진중공업(당시 한일개발주식회사)이 매입했습니다.
○ 한진중공업은 2019년 3월 29일 주주총회에서 자본감소의 건이 승인되면서
- 2019년 5월 2일 기준 기존 최대주주인 (주)한진중공업홀딩스와 계열주 보유주식은 전부 무상감자 처리되었고,
- 한국산업은행 외 7개 은행으로 구성된 채권금융기관 협의회의 결의에 따라
- 제3자 배정방식으로 출자전환이 이루어져
- 2019년 5월 10일부터 한국산업은행이 한진중공업의 최대주주가 됐습니다.
○ 산업은행의 한진중공업에 대한 지분율은 16.14%이고, 우리은행 10.84%, 농협 10.14%, 하나은행 8.9%, 국민은행 7.10%을 포함해 다수의 금융회사들이 지분을 보유하고 있는 상태입니다.
■ 사회자
○ 소장님,
- 언론 기사를 검색해보면,
- 한진중공업이 신세계동서울PFV에 동서울 터미널 부동산을 저가 매각했다는 의혹이 제기되고 있는 것으로 알고 있는데,
- 어떤 내용인지 소개해 주시죠.
■ 이호연
○ 한진중공업 회계감사보고서를 보면,
- 한진중공업은 2019년 10월 21일 이사회 결의에 따라,
- 2019년 10월 22일 (주)신세계동서울PFV에 동서울 터미널 토지 36,704㎡와 건물 47,815㎡를 4,025억원에 매각하는 계약을 체결한 것으로 나타나 있습니다.
○ 저가평가 의혹과 관련해,
- 건물은 낡았기 때문에 토지만 가지고 따져보겠습니다.
- 동서울터미널의 토지는 약 11,103평으로 평당 매각가격은 약 36백만원 정도인데,
- 주변 부동산중개업소에 문의해 보니 시세보다 지나치게 싼 가격으로 매매계약이 체결됐다는 것이 중론이었습니다.
○ 언론기사를 검색해보면
- 신세계동서울PFV 지분 중 85%는 신세계 프라퍼티, 10%는 한진중공업이, 그리고, 5%를 산업은행이 출자하는 것으로 나타나있습니다.
○ 한진중공업은 신세계동서울PFV에 10% 지분을 확보하기 위해 325억원을 출자했는데,
- 개발예상이익 3천억원의 10%에 해당하는 수백억원에 이르는 이익을 거둬들일 수 있기 때문에
- 저가매각은 아니라는 취지로 보도하고 있습니다.
○ 하지만, 신세계프라퍼티 회계감사보고서 상에는
- 복합시설물의 실착공일에 한진중공업이 소유한 신세계동서울PFV의 지분 10%는 발행가액으로 양수하는 약정을 체결한 것으로 나타나 있기때문에
- 개발이익은 전혀 기대할 수 없습니다.
○ 그런데, 이상한 점은 한진중공업 회계감사보고서 주석에는
- ‘동 주식은 당사자간 합의한 날에
- 공동출자자 등에게 발행가액으로 양도하고 공동출자자 등은 이를 양수 할 수 있습니다‘라고
- 애매하게 공시했습니다.
○ 동일한 계약서 상의 문귀를 한진중공업과 이마트측이 달리 공시하고 있는데,
- 주식양도일자에 대해 이마트는 ‘실 착공일’로 한진중공업은 ‘당사자가 합의한 날로 공시했고,
- 매매당사자를 이마트는 자사가, 한진중공업은 공동출자자 등으로 공시하고 있는데
- 무엇인가 구린 냄새가 진동하고 있다는 생각이듭니다.
○ 어쨌든 산업은행에 관련 자료를 요청했으니,
- 자료를 제출받으면 정밀 분석을 해
- 분석 결과를 추가적으로 을의 반란을 통해 알려드릴 예정입니다.
■ 사회자
○ 소장님,
- 말씀을 들어보면 동서울 터미널 상인들은 법적으로 상가권리금을 보호받을 길이 전혀 없다는 생각이 드는데,
- 정치권에서 법률 개정 움직임은 전혀 없나요?
■ 이호연
○ 문재인 대통령의 대선공약에는 골목상권 보호와 자영업자의 임차권 보호라는 문구가 포함돼 있습니다.
○ 그런데, 최저임금 인상으로 여론이 악화되자
- 문재인 정부는 2018년 12월 20일 범정부 부처 합동으로
‘자영업 성장·혁신 종합대책’을 발표했는데,
- 해당 발표에는 ‘철거·재건축 시 우선 입주 요구권 및 퇴거 보상 인정 추진’ 정책이 명시돼 있습니다.
○ 그런데, 정부나 집권 여당 소속 어느 국회의원도 종합대책 발표이후 1년이 가까운 세월이 흐르는 동안
법안 발의조차 하지 않고 있는데,
- 당시 발표가 일단 소나기만 피하자는 식의 임기응변식의
발표를 한 것이 아니었냐는 비난을 피하기는 어려울 것입니다.
○ 민주당은 하루라도 빨리
- 법안을 발의하고 토론회를 개최해서
- 한진중공업과 산업은행, 그리고, 이마트 측에 심리적인 압박이라도 주어야 할 것입니다.
○ 동서울 터미널 상인들을 포함해,
- 전국적 재개발 예정 지역의 상인들은 하루하루가 숨이 턱에 닿을 정도의 고통 속에 밤잠을 못 이루고 있습니다.
- 주택재개발과 관련해 주택임차인의 권리를 보장해주는 사례가 여기저기서 나오고 있다는 점을 감안할 때
- 임차상인들의 권리 보호를 위해 당정의 조속한 조치가 절대적으로 필요할 것이라는 생각이 듭니다.
■ 사회자
○ 정말 답답합니다.
- 저는 소장님과 함께 동서울터미널 부지 현장을 정밀 답사했었는데,
- 환경법 규제 때문에 이마트, 산업은행과 한진중공업이 원하는 방향으로 재건축이 쉽게 이루어지기는 어려울 것으로 생각됩니다.
○ 해당 부지에는 주유소가 2개 있었는데,
- 현재는 가동을 하지 않고 있는 상태인데
- 현장 답사를 해보니 해당 부지 인접 도로에서도 경유냄새가 진동을 하고 있었습니다.
○ 현행법에 따르면,
- 재개발에 착수하기 이전 오염조사를 거친 후 토지정화를 해야만하는데, 이런 절차를 거치려면 적어도 2년이란 기간이 소요될 것입니다.
○ 일각에서는 오염된 토지를 서울시에 기부채납하는 편법을 취랄 것이란 주장도 제기하고 있는데,
- 이런 조치도 현행법에 어긋납니다.
○ 수천억원에 달하는 재건축 프로젝트를 진행하면서,
- 몇 십 명에 불과한 상가임차인들과의 원만한 협의를 회피하는 것은
- 가진 자들이 황금만능주의에 사로잡혀 도를 넘은 갑질을 하고 있다는 생각이 듭니다.
○ 법 좋아하다 법 때문에 망한 사람이 한둘이 아니라는 점을 상기시켜드리면서,
- 방송을 마치겠습니다.
○ 다음 방송시간까지 안녕히 계십시오.
