■ 사회자

○ 안녕하십니까?

- ‘을의 반란’ 진행을 맡은 전태수입니다.

- 오늘도 고정 패널 이호연 소장님과 정형원 대표님을 모시고 ‘경제통’ 방송을 시작합니다.

■ 일동

○ 안녕하십니까?

■ 사회자

○ 소장님,

- 오늘 방송 주제가 무엇인지 말씀해 주시기 바랍니다.

■ 이호연

○ 지난 20일 국회 기획재정위원회 소속 정의당 장혜영 의원이 한국은행에서 받은 자료에 따르면,

- 올 3월 말 부동산 금융 익스포저(대출 등 위험노출액) 잔액은 2105조3천억 원으로 집계된 것으로 나타났습니다.

○ 가계가 부동산담보대출, 주택연금 등으로 빌린 돈(가계여신)은 올 1분기 1095조1천억 원이었고,

- 기업여신이 765조 1천억원, 부동산펀드, 리츠 등 금융투자 상품도 245조2천억 원으로 집계됐습니다.

○ 부동산 금융 익스포져 전체 총액은 2010년 879조 7천억원에 비해 무려 2.5배나 늘어났습니다.

○ 가계여신은 2010년 461조 9천억원에서 금년 1/4 분기 1,095조 1천억원으로 2.4배 늘어났는데,

- 부동산 펀드 또는 리츠 등 금융투자 상품은 2010년 54조 5천억원에서 245조 2천억원으로 무려 4.5배나 늘어났습니다.

○ 그래서 오늘은 부동산 간접투자 상품 중 리츠가 무엇인지에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

■ 사회자

○ 정형원 대표님,

- 리츠가 어떤 개념인지 설명해 주시죠.

■ 정형원
○ 리츠란 영어로 Real Estate Investment Trusts로

- 부동산투자신탁이라는 뜻입니다.
○ 리츠는 1960년 미국에서 최초로 도입됐고,
- 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되었습니다.
○ 우리나라는 1997년 외환위기 이후,
- 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정으로 급락한 부동산 시장을 안정화시키기 위해
- 2001년 5월 7일 '부동산투자회사법'을 제정하면서 처음 도입되었습니다.
○ 부동산투자회사법 제1조에
-  ‘일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다’고 규정돼 있습니다.
■ 사회자
○ 소장님,
- 리츠상품이 가지고 있는 장점은 무엇인가요?
■ 이호연

○ 리츠란 다수의 투자자들로부터 모집된 투자금을 변동성이 적고 향후 가치상승 잠재력이 높은 오피스, 쇼핑몰 등 대형 부동산에 투자하고,
- 이로부터 발생되는 수익을 투자자들에게 분배하는 부동산투자회사입니다.
○ 부동산 개발사업, 임대, 주택저당채권 등에 투자를 할 수 있고,
- 증권에서 성행하는 뮤추얼 펀드와 유사한 형태를 지니고 있어 '부동산 뮤추얼 펀드'라고도 불립니다.
○ 즉 개인이 투자하기 힘든 빌딩, 오피스텔, 호텔 등 비용이 많이 들어가는 부동산에 여러 투자가들의 자금을 모아서 매입 후 운용하고 수익을 되돌려주는 금융상품입니다.
○ 개인이 직접 운용하는 게 아니라 전문 운용사에 맡기다 보니,
- 공실 리스크가 적고 번거로운 임대차 관리에 관여하지 않아도 되는 장점이 있습니다.
○ REITs(부동산투자신탁)는 일반 기업의 주식처럼 증시에 상장되기 때문에 주가가 오르면 시세차익도 올릴 수 있기 때문에
- 한마디로 말해서 부동산의 공동구매라고 할 수 있습니다.
○ 리츠주식은 유사한 금융투자상품인 부동산펀드와 달리 설정기간이 없어,
- 유가증권시장에서 언제든 사고 팔 수 있어 현금화가 가능합니다.
■ 사회자
○ 정형원 대표님,
- 조금 전 소장님께서 리츠 금융 상품 규모가 10년 전에 비해 엄청나게 증가한 것으로 나타났는데,
- 최근 코로나 19사태로 상업용 부동산 중 상가공실율이 엄청나게 늘어나고 있는 추세를 감안하면 투자자들이 조심해야 할 점도 있다고 생각되는데,
- 어떤 점을 유의해야 할까요?
■ 정형원
○ 지난 을의 반란 방송을 봤더니,
- 상가공실율이 늘어나는 추세에 있는데,
- 코로나 19로 피해을 입고 있는 이태원 상가 공실율은 30%에 달한다고 합니다.
○ 고명섭 상무님께서,
- 경제학자 한상춘 박사가 주장하는 시카고 공포라는 용어를 인용했는데,
- 시카고 공포란 도시 발전의 원동력이자 상징이었던 제조업이 쇠락하면서 빈집이 늘어나고 각종 범죄가 급증하며 시카고가 ‘유령도시’로 변한 현상을 말합니다.
○ 뉴욕을 비롯해 런던, 도쿄 등 세계 주요도시에서 대형 상업용 건물과 고급 주택의 거래 절벽 현상이 나타나고 있다는 것이고,
- 우리나라의 상가공실율이 점점 증가하는 현상을 보면, 시카고 공포가 남의 나라 일은 아닐 것으로 생각됩니다.
○ 우리 정부의 선제적 대책 마련이 절실하게 필요할 것입니다.
○ 일반적으로 부동산 시장에서의 위험 민감도는 상업용부동산이 주거용 부동산보다 훨씬 높은 것으로 알려져 있습니다.
- 일본이 잃어버린 20년을 겪으면서 주거용 부동산 가격 하락율에 비해 상업용 부동산 가격 하락율이 훨씬 높았던 것으로 알고 있습니다.
○ 문제는 코로나 19사태가 전 세계적으로 얼마나 더 오랫동안 지속될 것인지,
- 그리고 얼마나 더 확산될 것인지가 관건일 것입니다.
○ 저희가 지난 경제통 방송을 통해,
- Before Corona 즉 BC는 분명히 존재했지만, After Disease 즉 AD는 없을 것이기 때문에
- 이제는 우리가 상시적으로 안고 가야 하는 상수로 봐야 한다는 말씀을 드린 기억이 납니다.
○ 어느 여행사 매출이 전년대비 95%가 줄어들었다는 통계가 절대 남의 이야기가 아닐 것이란 생각이 듭니다.
○ 매출의 급격한 하락은 자영업자들의 권리금 추락을 불러오고,
- 버티지 못한 자영업자들의 폐업은 상가 공실율 증가를 불러오게 될 것이고,
- 결국 상업용 부동산은 하락할 수밖에 없을 것이기 때문에
일반 투자자들은 경계를 늦추지 말아야 할 것입니다.
■ 사회자
○ 소장님,
- 최근 주식시장도 조정을 받고 있고,
- 정부의 강력한 투기 억제 대책으로 아파트 값도 진정세를 보이고 있습니다.
○ 상업용 부동산 시장마저 위축이 된다면,
- 시중에 풀려있는 3천조가 넘는 유동성이 문제가 될 것으로 예상되는데
- 정부는 어떤 정책을 펼쳐야 할까요?
■ 이호연
○ 한국은행은 금리를 더 이상 낮출 수 없는 한계점까지 내렸다고 생각됩니다.
○ 그리고, 한국경제는 이제 유동성 함정에 빠져 있다고 생각되기 때문에,
-  통화량을 아무리 늘려도 더 이상 투자나 소비가 늘어나지 않기 때문에
- 조심스럽게 시중 통화량을 흡수하는 정책을 펼쳐야 할 것으로 생각됩니다.
■ 사회자

○ 다음 방송시간까지 안녕히 계십시오.