문재인 정부 출범 3년차를 맞아 주택가격 폭등으로 지지율이 하락세를 보이고 있다. 문정부 출범 후 21회에 걸친 부동산 정책이 발표했는데도 불구하고 아파트 값은 고공행진을 계속하고 있다. 22번째 부동산 대책은 세금 폭탄이란 비난이 나왔는데 ‘백약이 무효’일 것이라는 언론의 비판이 따갑다.

먼저 YS 정권 이후 집값이 얼마나 올랐는지 살펴보자.

지난 21일 경제정의실천시민연합은 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열고, 분양원가 공개와 공시지가 현실화 등의 대책을 조속히 시행해야 한다고 주장했다.

경실련이 공개한 자료에 따르면, 김영삼 정부 이후 서울 아파트 값은 노무현 집권 기간 중 93%로 가장 많이 오른 것으로 나타났고, 김대중 정부 73%, 문재인 정부 53%, 박근혜 정부 27%, 김영삼 정부 26% 오른 것으로 나타났다. 하지만, 이명박 정부 집권기간 중 서울 아파트값은 13%가 떨어진 것으로 나타났다.

아파트 값이 오른 절대금액으로 보면, 문재인 정부 4.5억원, 노무현 정부 3.7억원, 박근혜 정부 179백만원, 김대중 정부 166백만원, 김영삼 정부 47백만원 오른 것으로 나타났고, 이명박 정부 기간 중 101백만원 떨어진 것으로 나타났다.

서민생활 안정을 우선적인 정치 슬로건으로 내세웠던 진보 정부 집권 기간 중 집값이 유독 많이 오른 것이다. 진보정권은 아마추어 정권이라는 비난을 들어도 할 말이 없게 됐다.

역대 정부의 주거복지 관련 통치 철학 부재

대한민국 헌법 제34조에 모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 보장하고 있다.

인간다운 삶이란 의식주 해결이 기본일 것이다. 하지만, 아직도 굶어 죽을 걱정에 일가족이 자살하는 사건이 발생하고 있고, 화력발전소에서 컨베이어벨트에 끼어 숨지는 끔찍한 산재사고가 발생하고 있고, 병마에 시달린 채 노숙을 전전하다 처참한 최후를 맞이하는 사태가 발생하고 있다. 세계 7번째로 30-50클럽에 가입했다고 자화자찬을 하고 있는 대한민국의 민낯이다.

절대적인 빈곤보다 무서운 것이 상대적 빈곤이다. 날이 갈수록 재산과 소득의 양극화 문제는 개선될 조짐이 보이질 않는다. 양극화로 인한 불평등은, 교육, 의료, 그리고, 주거복지 분야에서 두드러지게 나타난다. 교육 불평등 문제는 무상교육이나 부상급식 정책의 확대로, 의료는 전 국민 건강보험제로 일정 수준까지는 해소되었다고 본다. 하지만, 역대 어느 정부도 주거복지 문제 해결을 위해 깊은 통치 철학 차원에서 깊은 성찰을 하질 않았다. 이런 이유로 오래 전부터 주거 문제 해결은 국가가 해결해야 할 책무가 아니라 국민 개개인이 스스로 해결해야 할 문제가 됐다.

문재인 정부 출범 이후 주거복지 문제와 관련해 조국 전 청와대 민정수석의 행보가 눈에 띄었다. 조국 당시 민정수석은 2018년 3월 21일 청와대 춘추관에서 열린 기자회견에서 대통령 개헌안을 발표하면서, 토지 공개념을 구체화하기 위해 현행 헌법 122조에 ‘토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한 또는 의무부과를 할 수 있도록 해야 한다’고 주장했다.

이런 주장은 당정협의를 거쳐 발표된 사안이었는데도 불구하고, 조국 전 장관 낙마 이후 수면 아래로 가라앉았다. 이후 청와대 참모, 민주당 인사 또는 정부 관료 중 어느 누구도 토지 공개념에 대해 일언반구 이야기를 꺼낸 적이 없다. 하기야, 문 정부에 몸을 담고 있는 몇몇 고위직들이 여론에 밀려 마지못해 집을 팔고 있고, 대다수는 배 째라 하고 버티고 있는 형국인 점을 감안하면, 당시 조국 전 장관은 집권세력 내부에서조차 밉상 신세가 돼 있었을 것이다. 진성준 의원이 토론회가 끝난 후 마이크가 켜있는 것을 모르고, ‘그래도 집 값 안 떨어진다’는 발언이 이런 집권당 내부 인사들의 진짜 속내일 것이다. 위정자들의 겉과 속이 이렇게 다르니 집값이 잡힐 리가 없는 것이다.

살인적 수준의 부동산 양극화 실태

2018년 국민대차대조표상 우리나라 전체 재산은 GDP 총액의 8배로 세계 최고 수준이다. 우리나라의 전체 재산 중 부동산이 차지하는 비중은 85.5%이다. 살인적으로 부동산 가격이 비싸다는 일본의 77.4%보다 훨씬 높은 수준이다. 단적으로 우리나라의 땅값에는 다른 어떤 나라보다도 기형적으로 높은 거품이 끼어 있는 것이다.

그런데, 이렇게 많은 부동산을 누가 가지고 있을까  MB정부시절 기획재정부 장관을 역임한 전 강만수 장관은 ‘현장 경제 30년’이란 저서를 통해, 우리나라의 부동산 지니계수가 0.9에 달한다는 주장을 제기했다. 경제부총리까지 지낸 사람의 주장이니 터무니없는 주장은 아닐 것이다. 보통 지니계수는 0.4가 넘으면 불평등 수준이 심각한 정도라고 하고, 0.5가 넘으면 아주 심각한 불평등 수준으로 평가하고 있다. 일부의 극소수가 전체 부동산의 대부분을 소유하고 있는 것이다. 우리나라의 부동산 지니계수가 0.9라는 주장이 사실이라면 우리의 부동산 보유 편중현상은 아프리카 오지의 어떤 독재국가보다도 심각한 수준일 것이다.

부동산을 소유하는 방법은 다양하다. 초보자는 개인 명의로 다주택자가 된다. 언론 기사를 꼼꼼히 보는 사람은 정부의 권고를 받아들여 임대주택사업자로 등록을 한다. 부동산 세제를 좀 아는 사람은 법인 명의로 주택이나 땅 등의 부동산을 소유한다. 하지만, 법인은 국세청에 세무신고 시 주주명부가 첨부되기 때문에 법인의 실소유주임을 숨길 수 없다. 진짜 선수들은 실명을 공개하지 않고 사모펀드나 신탁계정을 통해 부동산을 매집하고 있다. 법이 주택의 무제한 매집을 허용하고 있는 한 실소유주를 낱낱이 밝혀낼 방법이 없다. 부동산 실소유주를 정확하게 파악하기 위해서라도 토지 공개념 도입은 절대적으로 필요했을 것이다.

김현미 장관의 치명적 실수

2008년 글로벌 금융위기의 충격으로 서울 집값은 폭락했었다. 하지만, 미분양 주택의 공적매입 등의 부동산 부양정책으로 얼마 가지 않아 회복됐다.

박근혜 정부 시절 최경환 장관은 ‘빚내서 집사라’는 정책을 펼쳤다. 2014년 7월 8일 발표한 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이 핵심이었다. 임대사업자에 대한 주택매입자금 융자대상 확대와 준공공 임대주택에 대한 소득세 법인세 및 양도소득세 감면 확대 등 이었다. 이런 노력에 힘입어 박근혜 집권기간 중 집값은 29%상승했다.

지난 2017년 12월 13일 국토부와 기재부는 합동으로 부동산 대책을 발표했다. 발표 내용은 ‘임대주택자로 등록하면 양도소득세는 전액 또는 70% 감면해주고, 임대소득에 대한 세금은 70~75%를 감면해주고, 임대소득이 1333만원 이하인 경우 면제해주고, 보유세(종합부동산세)도 합산에서 배제시켜주고, 취득세와 재산세도 면제하거나 대폭 감면해주고, 건강보험료도 80% 감면 등의 혜택이었다.

세상에 이런 특혜가 있나 싶을 정도의 파격적인 조치였다. 집값 잡기가 아니라 부동산 시장의 투기장화를 불러온 조치였다. 부동산 투기꾼들에게는 날개를 달아 준 것이다. 재력가들 모두 나서서 다주택자가 되라는 강한 메시지를 준 것이다. 이후 수 십 만 채의 집이 그들 손에 넘어갔다. 당시 정동영 의원은 ‘30명이 1만채 이상의 주택을 소유’ ‘1인당 평균 367채 주택 소유“라는 기사 제목이 실상을 말해 주고 있다. 부동산에 큰 관심이 없던 일반인까지도 갭 투자자로 나서도록 독려했다. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 변수인 M2가 3천조에 달하고 있고, 부동자금 규모가 역대 최고 수준이었고, 초저금리 수준이라는 시장환경을 간과한 것이다.

김현미 장관의 임대주택자에 대한 파격적 혜택 제공 발표로 임대사업자 수는 급격히 증가했다. 국토교통부에 따르면 등록 임대주택 수는 지난 2017년 98만 호에서, 금년 1분기 156만 9천호로 58만 9천 호 채 늘어났고, 등록 임대사업자도 2017년 26만 1천여 명에서 올 1분기 51만 1천여 명으로 25만 명 정도 증가한 것으로 나타났다.

김현미 장관이 기자회견을 통해 “다주택자들이 여분의 주택을 팔지 않고는 못 배기도록 하겠다”는 주장은 허언이 된 셈이다. 이후 문재인 정권이 아무리 강력한 수요 억제 정책을 발표해도 아무런 소용이 없었다. DTI나 LTV 등의 금융규제나 세금 폭탄을 퍼부어도 가진 자들에게는 아무런 영향을 주지 못했다. 두더지 잡기 식의 수요 억제 정책은 풍선효과만 불러왔을 뿐이다. 결국 아파트 투기세력을 잡겠다고 실시한 모든 수요 억제 정책은 실패한 셈이다.

걷잡을 수 없는 집값 상승에 놀란 정부는 주택임대 사업자에 베풀었던 혜택을 소급 적용해 강력한 응징을 가하겠다는 초헌법적 발상까지 나오고 있다. 정부에 대한 신뢰가 땅에 추락한 것이다. 악수가 악수를 낳고 있다.

집값 상승은 망국적 현상

집값 상승은 극소수를 제외하면 모두에게 손해를 입힌다. 1주택 소유자는 집값이 올라야 보유세만 늘어날 뿐이다.

아파트값이 오르면 일정 기간 경과 후 필연적으로 전월세 가격의 인상을 불러오기 마련이다. 무주택자의 시름은 깊어만 간다. 쥐꼬리만큼 오른 월급으로 전월세 비용을 감당하기 힘들고, 직장을 잃은 사람들에게는 살고 있는 집에서 쫓겨날지도 모른다는 절박함에 밤잠을 이룰 수가 없다.

중소기업이나 자영업으로 건전한 기업 활동을 영위해온 사람들도 아파트를 사 놓고 시간이 가기만 기다리면 될 것을, 왜 은행 빚에 시달리면서 등골이 빠지게 고생하고 살아왔는지에 대한 허탈감에 사로 잡히게 만들었다.

집값 상승은 미래 세대의 부를 현세대가 약탈하는 것이다. 서울 아파트 거래 중위가격이 9억이라는 소리는 청년들에게 실망감만 안겨주었다. 박병석 국회의장의 아파트 값이 60억원을 넘는데, 지난 4년간 23억이나 올랐다는 사실에 아연실색할 따름이다. 기성세대는 청년들에게 결혼을 권하거나 아이를 많이 낳으라는 주문을 할 자격이 없다. ‘이생집망’이라는 유행어가 탄생했는데, 박근혜 정부시절 ‘헬조선’라는 말보다 훨씬 절망감이 크게 담겨 있다.

김태년 민주당 원내대표는 행정도시 이전이라는 화두를 통해 프레임 전환을 노리고 있지만 성난 청년과 서민들의 분노를 다스리기에는 부족하다. 발 등에 떨어진 불씨도 끄지 못하면서, 중장기적 아젠다를 꺼냈다는 비난이 일고 있다. 추미애 법무부 장관의 뜬금없는 ‘금부분리 정책’ 주장은 실소를 자아내기에 부족함이 없다. 이와는 달리, 이재명 경기도 지사는 지난 20일 라디오방송 인터뷰를 통해 부동산 투기 문제는 정권의 위기 넘어서 체제 위기를 불러올 수 있다는 위기의식을 여과 없이 드러냈다.

아파트 공급 확대를 위한 파격적 제안

문재인 대통령은 위기의 심각성을 감지하고, ‘발굴을 해서라도 추가로 공급 물량을 늘리라’는 주문을 했고, 경제부처는 조만간 공급확대 정책을 내놓을 예정이다. 주택공급방안과 관련해 그린벨트 해제를 놓고 백가쟁명이 난무하면서, 모두가 나서 한 마디씩 거들었다. 결국 대통령이 나서 그린벨트 해제는 없는 것으로 결론을 내렸다. 이후 태릉 골프장을 비롯해 노후 임대아파트의 용적률을 크게 높여 재건축하는 방법으로 아파트를 추가 공급하는 방안 등이 발표됐지만, 치솟는 집값을 잡기에는 역부족이다.

서울에서 아파트를 사고 싶어하는 주택청약종합저축 가입자 수는 500백만이 넘었고, 그 중 1순위 가입자도 300백만 명이 넘어섰다. 문재인 정부는 아파트 공급확대를 위해 머리를 쥐어짜고 있지만, 아파트 구매대기 수요에 비하면 턱없이 적은 수준에 불과하다.

기존의 상식 수준의 대책으로 해결이 불가능하다면 파격적 발상의 전환이 필요할 것이다.

발상의 전환을 위해 몇 가지 고려해야 할 점이 있다.

첫째, 아파트 값의 대부분은 땅값이 차지하고 있기 때문에, 국공유지 위에 땅값 없는 아파트를 지어야 한다.

둘째, 인구는 줄고 있지만, 1인 가구 비중이 폭발적으로 늘어나고 있는 현상을 감안해 소형아파트를 지어야 한다.

셋째, 기존 축적한 재산이 부족한 청년층과 서민들을 위해 장기선불임대 아파트를 지어야 한다.

넷째, 지하철 출퇴근이 편리한 지역이어야 한다.

다섯째, 문재인 정부 임기 내에 공급이 가능해야 한다.

이런 조건에 부합하는 땅은 무궁무진하다. 지하철 역사, 철로, 철도차량기지 등이 후보지가 될 수 있다. 서울시 곳곳에 자리한 유수지도 훌륭한 대안이 될 수 있다. 강남의 탄천이나 양재천 등의 하천도 후보지가 될 수 있다. 수도권 외곽고속도로도 좋은 대안이다.

서울시가 작년 8월 초 중랑구 북부간선도로 신내IC부터 중랑IC 구간 상부에 인공대지를 만들어 2025년 입주 예정인 신혼부부 등을 위한 주택1천호를 짓겠다는 발표를 참고해 보아야 할 것이다.

국공유지 위에 아파트를 지은 사례는 일본의 도쿄, 미국 보스톤, 네덜란드, 독일, 프랑스 등에도 사례를 찾을 수 있고, 우리나라에도 이런 사례가 있었다.

미국에는 5성급 호텔이 고속도로 위에 자리 잡고 있는 경우도 있어,

최신 건축 기술 등을 감안하면, 소음이나 진동 등의 걱정을 하지 않아도 된다.

금년 임대주택 표준건축비는 평당 544만원으로 12평 소형 아파트 건축비는 65백만원 수준이다. 금리 3%와 30년 선불 장기 할부방식을 취하면 월 26만원이면 원리금 납부가 가능하다.

국회 입법조사처에 따르면, 기존 건축 관련 법률 개정작업도 필요 없다고 하니 당장이라도 조합주택 방식으로 시행할 수 있다.

이재명 경기도 지사는 기본소득에 이어 기본주택을 주장하고 나섰는데, 말 잔치만 벌일 것이 아니라 즉각적인 행동이 필요한 시점이다.