12·16 부동산대책이 본격화되는 새해에는 부동산 상승·하락 지역이 공조하면서 올해와 비슷한 집값 수준이 유지될 것이라는 전망을 내놓았다.

올해 부동산 ‘상고하저’의 해

주택산업연구원(주산연)은 올해를 '상고하저'의 해라고 분석했다. 규제정책이 가속화되면서 시장은 △자산가구와 비자산가구의 주택구입환경 차등화 △규제지역과 비규제지역의 차별화 △입시제도 개편이 가져온 교육선호지역 집중 심화 △새 집 선호현상 등이 두드러졌다고 보았다. 부동산 거래의 부진이 계속되는 가운데 주택시장 초양극화·초국지화가 진행됐고 정부와 시장의 갈등과 대립이 지속되었고 판단했다.

김덕례 주산연 주택정책연구실장은 24일 서울 여의도 주택산업연구원 대회의실에서 열린 '2020년 주택시장 전망 설명회'를 통해 “올해는 정부의 규제 강화 의지를 재확인할 수 있는 해였다”며 “서울 아파트값 급등 현상이 정부정책을 견인하면서 상반기 하락세, 하반기 상승세를 보이는 ‘상저하고’의 한 해였다”고 말했다.

주산연은 25일 '2020년 주택시장 전망'을 발표했다. 정부의 부동산 규제 정책이 이어지더라도 내년 서울 아파트 값은 올해보다 1.2% 오를 것이라고 보았다. 서울 지역은 진입희망 대기 수요자들과 학군 수요자들이 몰린 데다 공급 부족 심리와 유동성 강화로 아파트 가격이 강보합세를 보일 것이라는 전망이다.

주산연은 내년 수도권 매매가격은 0.8% 상승, 지방은 0.9% 하락할 것이라고 전했다. 수도권의 경우 올해 변동이 없을 것(0%)으로 전망한 것에 비해 소폭 상승한 수치로, 지방은 올해 1.2% 하락 예상치보다는 하락폭이 줄어들 덕으로 분석했다.

김 실장은 "수도권은 분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 내년 상반기 불확실성과 변동성이 극대화 될 것이다"며 "지방의 경우 과잉공급 문제의 점진적 해소, 지역기반산업의 개선 기대감, 지방 규제지역 해제 등으로 가격 하방압력이 소폭 개선될 수 있을 것이다"고 밝혔다.

이어 김 실장은 “내년 서울 주택가격은 올해 하반기 급등현상이 조정될 것이다”며 “하지만 만성적인 서울 진입희망 대기수요, 누적된 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재적인 상승 압력요인으로 서울 아파트값은 올해 대비 연간 1.2% 상승할 것”이라고 말했다.

대출과 조세규제 요구 증가

주산연은 내년 주택시장에서 무주택자, 1주택자, 중산층 등 실수요자 주거이동 어려움이 지속되면서 대출과 조세 규제 개선 요구가 증가할 것으로 예상했다.

김 실장은 “내년 전국 주택매매거래는 올해 거래급감에 따른 기저효과로 올해(74만8000건) 대비 8% 증가한 81만 건 수준이다”며 “대출 조세규제 강화로 수요자들은 주택 거래와 주거이동에 어려움을 느끼면서 주거이동 정상화를 위해 규제 개선 요구가 증가할 것이다”고 관측했다.

이어 그는 “내년 주택공급물량은 올해 대비 10~20% 감소하면서 인허가 41만가구, 착공 34만가구, 분양 25만가구, 준공물량 46만가구가 나올 것”이라며 “특히 준공물량이 지난해를 정점으로 2년 연속 감소하면서 집값 하락폭은 둔화할 것이다”고 설명했다. 그러면서 “내년에는 그동안 강력한 시장하방요인으로 작용했던 과잉공급 이슈가 크게 해소될 것”이라고 덧붙였다.

주산연은 내년 주택시장의 5대 영향변수로 △주택관련 대출규제 △분양가상한제 △금리 △거시경제여건 △재개발·재건축 관련 규제를 들었다. 기준금리 인하가능성과 유동성 영향력 및 정부의 규제정책으로 인한 시장 불안은 여전히 지속될 것으로 내다봤다.

김 실장은 "분양가상한제(유예기간)와 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기가 변곡점이 될 수 있다"며 "안정적인 서울 주택시장 관리와 꾸준한 공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출조세 정책이 중요하다"고 전했다.

그는 "3040세대의 시장진입과 더불어 인터넷 동영상 등을 통한 정제되지 않은 무분별한 정보 범람으로 정보의 비대칭 및 시장왜곡 현상이 심화될 수 있다"며 "건전하고 균형감 있는 주택시장 관련 정보의 유통관리체계 기반 마련이 중요해지는 한 해가 될 것이다"고 했다.