▲ 동탄 삼성전자 반도체 공장 옆 아파트 (사진=내외신문db)

[내외신문=조동현 기자]반도체 호황이 경기 남부 부동산 시장의 온도를 끌어올리고 있다.

삼성전자 반도체 사업장을 중심으로 산업 기대감과 유동성이 맞물리면서 화성 동탄과 용인 기흥 등 주요 반도체 거점 지역의 집값이 빠르게 상승하고 있다.

여기에 서울 접근성이 좋은 구리시까지 비규제지역 수요가 몰리면서 정부의 추가 규제지역 지정 가능성이 부동산 시장의 핵심 변수로 떠올랐다.

현재 시장의 관심은 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 투기과열지구와 조정대상지역 지정 요건을 충족했다는 점에 쏠려 있다. 여기에 토지거래허가구역 지정 가능성까지 거론되면서 이른바 ‘삼중 규제’가 현실화될 수 있다는 관측이 나온다. 부동산 시장에서는 정부가 주거정책심의위원회를 통해 규제지역 추가 지정을 검토할 가능성에 주목하고 있다.

반도체 호황이 만든 부동산 유동성

화성 동탄구의 집값 상승세는 가장 두드러진다. 최근 3개월간 동탄구 주택 가격은 3.85% 올랐다. 지난 5월 한 달 동안만 1.57% 상승한 것으로 나타나며 규제지역 지정 기준을 크게 웃돌았다. 삼성전자 반도체 사업장이 위치한 지역이라는 점, 반도체 경기 회복 기대감, 삼성전자 노사 협상 타결 등 산업적 호재가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

KB부동산의 주간 아파트 시장 동향에서도 동탄구 아파트 매매가격 상승률은 1.52%를 기록하며 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 이는 실수요뿐 아니라 투자 수요까지 동탄으로 유입되고 있음을 보여준다. 반도체 산업의 성장 기대가 지역 주택시장에 곧바로 반영되는 양상이다.

용인 기흥구 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다. 삼성전자 반도체 사업장이 있는 기흥구의 최근 3개월간 집값 상승률은 2.57%로 집계됐다. 경기도 소비자물가 상승률을 기준으로 산정한 투기과열지구 지정 요건을 넘어선 수치다. 반도체 클러스터와 산업 인프라 확장 기대가 주택가격 상승을 떠받치는 구조다.

규제지역 지정 기준 넘어선 동탄·기흥·구리

조정대상지역은 직전 3개월 주택가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘을 경우 지정 대상이 된다. 투기과열지구는 1.5배를 초과할 때 검토 대상에 오른다. 지난 3월부터 5월까지 경기도 소비자물가 상승률은 1.38%였다. 이에 따라 주택가격 상승률이 1.79% 이상이면 조정대상지역, 2.06% 이상이면 투기과열지구 지정 요건을 충족한다.

이 기준을 적용하면 동탄구와 기흥구는 물론 구리시도 규제지역 지정 대상에 포함된다. 구리시는 최근 3개월간 집값 상승률이 3.53%에 달했다. 서울과 가까운 입지, 비규제지역이라는 상대적 장점, 수도권 내 대체 주거지 수요가 결합하면서 가격 상승세가 이어진 것으로 분석된다.

규제지역으로 지정될 경우 시장에는 즉각적인 파장이 예상된다. 무주택자의 주택담보대출비율, 즉 LTV는 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 주택담보대출이 제한된다. 금융권 대출 문턱이 높아지는 동시에 양도소득세와 취득세 등 세금 부담도 강화된다. 매수 심리는 위축될 수밖에 없고, 단기 투자 수요는 빠르게 얼어붙을 가능성이 크다.

경기도 협의와 도지사 교체기가 변수

이번 규제 논의의 또 다른 관전 포인트는 경기도와의 협의다. 투기과열지구와 조정대상지역은 정부 차원의 심의를 거쳐 지정되지만, 단일 시·도 내 토지거래허가구역 지정은 시·도지사 권한에 속한다. 정부가 토지거래허가구역 지정까지 함께 추진하려면 경기도와의 협의가 필수적이다.

문제는 시점이다. 김동연 현 경기도지사의 임기는 이달 말 종료되고, 다음 달 1일 추미애 도지사 당선자가 취임한다. 정부가 규제지역 지정과 토지거래허가구역 지정 문제를 어느 시점에, 누구와 협의할지가 시장의 관심사로 떠올랐다. 도지사 교체기와 부동산 규제 논의가 맞물리면서 정책 결정의 속도와 방향에 대한 불확실성도 커지고 있다.

지난해 정부가 10·15 부동산 대책을 통해 경기도 내 12곳을 규제지역으로 묶었을 당시 김동연 지사는 정부 방침에 큰 이견을 보이지 않았다. 당시 일부 지역의 반발과 정치권 비판이 있었지만, 김 지사는 과수요와 과도한 유동성 유입을 차단해 부동산 시장 안정에 효과가 있을 것이라는 입장을 밝힌 바 있다.

추미애 도지사 당선자 측은 추가 규제지역 지정 가능성과 관련해 “상황을 예의주시하고 있다”고 밝혔다. 이는 시장 과열을 방치하지 않겠다는 신중한 메시지이면서도, 구체적 정책 판단은 취임 이후 정부와의 협의 속에서 결정하겠다는 의미로 해석된다.

경기 남부 부동산 시장은 지금 산업 호황과 주거 수요, 투자 심리, 정책 규제가 동시에 충돌하는 지점에 놓여 있다. 반도체 산업이 지역경제의 성장 동력으로 작용하는 것은 분명하지만, 그 기대가 부동산 가격 급등으로만 흘러갈 경우 실수요자의 주거 부담은 커질 수밖에 없다. 정부와 경기도가 어떤 방식으로 과열을 제어할지에 따라 동탄·기흥·구리의 부동산 흐름뿐 아니라 수도권 주택시장 전반의 분위기도 달라질 전망이다.